| [ 主持人 ] 各位网友，下午好。感谢大家关注“中国南通”政府网站“在线访谈”栏目。今天我们访谈的议题是：“物业管理”。 [ 2009-10-22 15:00:22 ] |
| [ 主持人 ] 今天到场的嘉宾有：南通市房管局副调研员魏钦才、市房管局物业管理处处长沙红、主任科员柏建明等。 [ 2009-10-22 15:00:40 ] |
| [ 魏钦才 ] 各位网民朋友，大家好。非常高兴能有这样一个机会与大家一起谈一谈物业管理的相关话题。 [ 2009-10-22 15:01:12 ] |
| [ 主持人 ] 魏局长，我们每一个人都居住生活在新村小区，现在许多小区实行了物业管理，那么，首先请您给我们介绍一下什么是“物业管理”。 [ 2009-10-22 15:02:10 ] |
| [ 魏钦才 ] 好的。什么是“物业管理”，国务院《物业管理条例》给出的定义，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。应该说，“物业管理”是一种以经济手段，对房屋、居住环境、设施设备维修等方面提供高效服务的方法。根据《中华人民共和国物权法》规定，“物业管理”只是业主对建筑物及其附属设施实施管理的方式之一，除此之外业主可以自行管理，也可以委托其他管理人管理。 [ 2009-10-22 15:05:09 ] |
| [ 主持人 ] 从近些年的情况看，物业管理与广大居民的关系越来越密切，也逐步为大家所接受，但是方方面面对物业管理的反响依然很大，都说物业管理难，请您先介绍一下我市物业管理发展的基本情况，现阶段物业管理到底存在哪些难题？ [ 2009-10-22 15:07:21 ] |
| [ 魏钦才 ] 我市从1994年开始引进物业管理，十多年来，经过市委、市政府、相关部门和全市人民的共同努力稳步发展。目前我市拥有三级以上资质的物业服务企业300多家，在通外地企业近20家，从业人员 2万余人，实施物业管理的各类项目近1600个，总建筑面积5000多万平方米，其中住宅项目900多个，约3800多万平方米。通过多年的规范、引导，我市物业管理水平不断得到提高，历年创建国家级、省级、市级物业管理优秀示范项目近100个，物业管理已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在扩大就业、居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市品味等方面发挥着日益重要的作用。 [ 2009-10-22 15:09:46 ] |
| [ 魏钦才 ] 但是从传统的福利性房屋管理模式，过渡到市场化物业管理方式的过程中，受到城市经济基础、传统消费观念、居民物权理念、市场发展水平等诸多因素的影响，物业管理的问题和困难也不少。主要表现在：物业服务企业的专业化程度不高，部分企业的服务质量、服务意识、服务水平还比较低；业主对住宅物业服务的满意度不高；物业管理服务费收取难，业主消费意识没有完全形成，良性发展机制尚未建立；业主委员会作用未完全发挥，业主当家作主的积极性不高；开发建设环节遗留问题多，引发后期管理矛盾难处理等等…这些问题制约了物业管理行业的快速发展。 [ 2009-10-22 15:10:32 ] |
| [ 主持人 ] 据了解，为了破解物业管理的难题，去年市政府专门出台了物业管理方面的《工作意见》，请您谈谈文件出台的背景以及主要内容？ [ 2009-10-22 15:11:29 ] |
| [ 魏钦才 ] 近年来，随着城市文明程度不断提高，业主物权理念逐步增强，南通市物业管理市场得到健康发展，取得了一定的成绩，但是正如前面所讲物业管理发展中的矛盾和问题也逐渐显现。2007年以来，市政府分管市长、市法制办、市房管局等相关部门数十次深入部门、深入社区和住宅小区调研物业管理，寻求南通市物业管理发展深层次问题的解决办法，有些措施通过试点取得了初步成效，比如推行准物业管理、机关事业单位工作人员带头缴交物业服务费等。2007年年底《物权法》、新《物业管理条例》、《劳动合同法》等相关法律法规颁布实施，推动物业管理进入一个新的规范发展时期，也为解决物业管理有关问题提供了法律依据。因此，面对新形势、新情况、新要求，在分管市长大力推动下，市法制办、市房管局等部门通过9个多月的积极研究和试行认证，经过市政府常务会的研究讨论，出台了《市政府关于进一步加强市区物业管理工作的意见》。 [ 2009-10-22 15:13:09 ] |
| [ 魏钦才 ] 《工作意见》主要是完善体制、理顺机制，推动社区物业管理进一步发展。主要内容包括，一是统一思想，明确物业管理的内涵以及在社会和谐与社区管理中的重要作用，力求各区政府和市各有关部门充分认识加强物业管理的重要意义；二是明确责任，建立健全“条块结合，以块为主”的物业管理新体制，形成“上下整体联动、社会齐抓共管”的工作机制，共同推进社区物业管理工作；三是针对社区物业服务多元化的特点，分类指导，因地制宜，合理地确定社区物业服务的三种不同模式，并建立物业管理矛盾的预警与应急机制；四是抓住五个关键环节，突出重点，加强监管，规范物业管理市场中配套设施建设、资金管理、业主自治、企业服务、收费管理等各方主体的行为与运行机制；五是通过建立推进机制，在组织领导、措施保障和宣传发动等方面狠抓落实，形成不断完善的物业管理长效机制。 [ 2009-10-22 15:14:54 ] |
| [ 主持人 ] 请您介绍一下《工作意见》确立的我市社区物业管理新体制。 [ 2009-10-22 15:15:43 ] |
[ 魏钦才 ] 《工作意见》明确社区物业管理必须按照“条块结合、以块为主”的原则，进一步明确市、区两级的职责分工，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主自治组织的作用，健全市房产主管部门监督管理、各区政府（管委会）属地负责、街道（乡镇）具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进市区物业管理工作。
具体来说，就是纵向方面重心下移，明确区级政府、街道（乡镇）的工作职能，充分发挥社区基层组织和业主自治组织的作用，落实行政监管和公共服务责任；横向方面部门联动，要求公安、城管、规划、建设、环保、物价、工商等相关职能部门依据各自职责，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。 [ 2009-10-22 15:16:39 ] |
| [ 主持人 ] 据我们了解和群众反映，老旧住宅小区以及拆迁安置小区应该是物业管理的难点，请问我市是如何解决这方面难题的？ [ 2009-10-22 15:17:02 ] |
| [ 魏钦才 ] 确实如此，政府《工作意见》，除了要求新建普通商品房住宅小区全面推行市场化的等级性物业服务管理以外，还针对老旧住宅小区以及拆迁安置小区的现状提出提出：一是老旧住宅小区，要结合环境整治逐步解决基础设施配套问题，相应完善物业服务管理。可实行等级性物业管理服务、由街道（乡镇）和社区建立小区物业服务组织，或者采取“楼幢管理”模式落实基础性管理等。二是新建低价位拆迁安置房、保障性商品房等住宅小区，前期物业服务由街道（乡镇）和社区组织管理。三是物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区， 暂时不能落实服务单位的，所在街道（乡镇）要协调指导社区居委会和业主委员会组织临时物业服务管理。 [ 2009-10-22 15:18:08 ] |
| [ 魏钦才 ] 在完善推进物业管理的长效机制中，政府特别提出加大老旧住宅小区环境整治的财政支持力度，将老旧住宅小区环境整治工作列入市、区两级年度城建计划，安排专项改造资金，逐步解决小区基础设施配套方面的突出问题；建立保障性住宅小区物业管理的“造血”机制，在按规定标准配置配套用房的基础上，再按不低于总建筑面积1%的比例建设物业经营性用房，经营收入由政府统筹用于低价位商品房小区、保障性商品房小区的基础性物业服务。 [ 2009-10-22 15:19:05 ] |
| [ 魏钦才 ] 根据这些新政策，目前除了实行市场化的物业管理之外，我市的住宅小区有的由业主委员会自治管理，有的是村居提供服务，今年以来的新建低价位拆迁安置房、保障性商品房小区已经全部由当地街道政府落实管理养护责任。 [ 2009-10-22 15:19:55 ] |
| [ 主持人 ] 市政府出台《工作意见》之后，市房管部出台了《实施细则》，并有一些创新的措施，请您谈一谈。 [ 2009-10-22 15:20:34 ] |
[ 魏钦才 ] 今年四月我局出台了《贯彻<市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见>的实施细则》，主要是在具体措施上对政府《工作意见》进一步细化。
《实施细则》进一步健全区、街道（乡镇）、社区三级工作体制；建立市、区、街道、社区四级投诉体系；实行社区物业管理工作市考核区、区考核街道、街道考核社区的三级考核机制。建立前期物业管理开办费、物业服务履约保证金制度，进一步规范前期物业管理市场。 [ 2009-10-22 15:21:02 ] |
| [ 魏钦才 ] 在市政府《工作意见》以及我局的《实施细则》基础上，今年我们还相继出台了《南通市前期物业管理招标商务标评标细则》、《南通市市区住宅小区物业管理工作考核试行办法》、《南通市市区前期物业管理招投标监管程序》、以及《关于进一步加强物业服务工作巩固创建成果的通知》等管理文件，进一步规范相关部门和企业的行为，推动物业管理水平不断提高。 [ 2009-10-22 15:21:57 ] |
| [ 主持人 ] 什么叫前期物业管理？业主如何更换前期物业服务企业？ [ 2009-10-22 15:22:55 ] |
[ 沙红 ] 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业，根据双方签订的书面前期物业服务合同的约定对物业实施的管理。
《物权法》第八十一条规定：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。因此，业主应当及时成立业主大会，并通过业主大会会议共同决定选聘和解聘物业服务企业。 [ 2009-10-22 15:23:54 ] |
| [ 主持人 ] 在物业管理活动中业主到底有哪些权利和义务呢？ [ 2009-10-22 15:24:59 ] |
| [ 沙红 ] 法律规定业主在物业管理活动中，享有下列权利：一是按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；二是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；三是提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；四是参加业主大会会议，行使投票权；五是选举业主委员会成员，并享有被选举权；六是监督业主委员会的工作；七是监督物业服务企业履行物业服务合同；八是对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；九是监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；十是法律、法规规定的其他权利。 [ 2009-10-22 15:26:19 ] |
| [ 沙红 ] 业主在物业管理活动中，还应当履行下列义务：一是遵守管理规约、业主大会议事规则；二是遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；三是执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；四是按照国家有关规定交纳专项维修资金；五是按时交纳物业服务费用；六是法律、法规规定的其他义务。 [ 2009-10-22 15:27:02 ] |
| [ 主持人 ] 业主如何行使自己的权利？什么是业主自治？如何提高自治能力？主要由谁来监管物业服务行为？ [ 2009-10-22 15:29:02 ] |
[ 沙红 ] 业主应当依法行使权利、履行义务，通过业主大会、业主委员会制度来实行业主自治。
业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。
提高业主自治能力的重要途径是加强法制宣传提高业主民主参与意识，增进业主之间信息沟通。业主参与意识淡漠是业主自治制度推行困难的重要原因之一。因此，一方面各级行政主管部门和街道、社区应当加大宣传力度，通过办理培训班和社区法制宣传等方式，提高业主的法律意识和参与意识；另一方面，建设单位或社区应当为业主提供必要有效的沟通方式，例如在小区内为业主提供专用的公示栏和意见栏，有条件的高档小区还可以设置局域网。这些方式都是消除业主的信息障碍、推进业主自治制度的有效措施。 [ 2009-10-22 15:31:27 ] |
| [ 沙红 ] “监督物业服务企业履行物业服务合同”是《物业管理条例》赋予业主的权利；“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”是赋予业主委员会的权利；“选聘和解聘物业服务企业”是赋予业主大会的权利。因此，监管物业服务行为主要是业主、业主委员会和业主大会的权利和责任，各级政府应当进一步规范市场，充分发挥行政执法和社区管理的作用，行业协会应当加强行业自律。 [ 2009-10-22 15:31:46 ] |
| [ 主持人 ] 业主委员会是业主的自治组织，是业主大会的执行机构，代表业主在物业管理中发挥着非常重要的管理与监督作用，请介绍一下我市业主委员会的建立情况？ [ 2009-10-22 15:32:55 ] |
| [ 沙红 ] 目前，我市已经成立业主委员会近300多家，市区近200家，业主委员会的普及率在全省处于领先水平。应该说大多数业主委员会的日常运作和管理还是比较规范，多年来我市通过组织开展对业主委员会委员的培训、学习、交流、评比等活动，业主委员会的自身建设也不断提高。07年以来，根据新修订的《物业管理条例》要求，我市业主委员会的工作在街道办事处、社区居委会以及基层党组织的深入指导和监督下，业主委员会的物业管理市场主体作用进一步得到有效发挥。 [ 2009-10-22 15:34:00 ] |
| [ 主持人 ] 请问为什么要成立业主大会、业主委员会？ [ 2009-10-22 15:34:24 ] |
| [ 沙红 ] 首先，成立业主大会和业主委员会是业主自己的权利。成立业主大会和业主委员会，目的在于物业管理区域里的全体业主通过制定和遵从共同的契约和规章，能够依据国家和地方的法律法规和规章政策，对属于业主们共同的房产物业进行自主治理和共同经营，从而提升小区的人居环境和生活品质，进而达到小区物业的保值升值的目的。其次，成立业主大会并选出业主委员会有明确的法律依据。《物权法》规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。《物业管理条例》规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行职责。第三，成立业主大会和业主委员会对全体业主来说十分必要。《物权法》规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此，没有业主大会及业主委员会的小区无法形成管理主体，难以落实共同管理的权利，很难有效地行使对受雇用的小区物业服务单位的监管和互动的权力，管理和使用小区的维修基金和其它资源不能到位，也很难依法维护业主的合法权益保证小区的生活品质。因此，业主大会和业主委员会在业主大会议事规则下进行依法共同决策和管理，物业管理活动才能规范、有序、稳妥地开展。 [ 2009-10-22 15:35:03 ] |
| [ 主持人 ] 那么，什么是业主大会、业主大会议事规则以及业主共同决策事项有哪些？ [ 2009-10-22 15:35:33 ] |
| [ 沙红 ] 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。必须由业主共同决定的事项有：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 [ 2009-10-22 15:36:18 ] |
| [ 沙红 ] 业主大会以业主大会会议方式开展工作，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定（五）、（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他五件事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 [ 2009-10-22 15:37:57 ] |
| [ 柏建明 ] 蓝色天空网友，你好。物业服务企业发现小区绿化被人为破坏，首先应向行为人宣传有关政策法规并进行劝阻，其次向所在地街道、社区报告，请街道、社区协助做好思想工作，第三，必要时向城管部门报告，请求执法处理。 [ 2009-10-22 15:40:27 ] |
| [ 柏建明 ] 《物业管理条例》第十条规定:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。基本程序:成立筹备组、制订选举办法等文件、推选候选人、召开业主大会（可以集体讨论方式，也可以采用书面征求意见的形式）、选举业主委员会委员、备案。 [ 2009-10-22 15:41:16 ] |
| [ 柏建明 ] 业主要了解有关物业的公建配套设施情况，可向物业服务企业查询，如物业服务企业资料不齐全，可向物业项目的开发建设单位查询，如仍不详，可到城建档案馆或者直接向规划部门查询。 [ 2009-10-22 15:41:28 ] |
| [ 柏建明 ] 岳麓山网友，你好。小区的交通与车辆停放管理属于前期物业管理工作的内容之一，物业服务企业应当加强管理。管理服务依据签订的前期物业服务合同与临时管理规约，这些内容应该在业主与售房单位的购房合同中有约定。业主对前期物业管理期间车辆管理做法有异议，可在业主大会、业主管理会成立后提出修改意见，并经由大会通过后实施。 [ 2009-10-22 15:42:23 ] |
[ 柏建明 ] 面朝长江网友，你好。不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业服务费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。
[ 2009-10-22 15:43:39 ] |
| [ 主持人 ] 据了解，绝大多数业主委员会出于公心，积极维护广大业主的合法权益，推动和谐社区建设。但是各地也出现过业主委员会乱作为的情况，扰乱社会秩序，损坏业主利益，请问，谁来监管业主委员会？ [ 2009-10-22 15:44:22 ] |
[ 沙红 ] 《物业管理条例》规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。同时，还规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 [ 2009-10-22 15:44:31 ] |
| [ 主持人 ] 住宅专项维修资金是什么？谁来保管？ [ 2009-10-22 15:44:43 ] |
[ 沙红 ] 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
根据建设部、财政部2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》，以及我市的《贯彻意见》，业主大会成立前，我市市区住宅专项维修资金由市房管局代管。业主大会成立后，住宅专项维修资金可继续由市房管局代管，也可由业主大会决定账目管理单位。业主大会讨论决定账目管理单位并建立住宅专项维修资金管理制度，经物业区域专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。为了将住宅专项维修资金切实地管理好，2008年市房管局成立了“南通市物业管理中心”，专门从事住宅专项维修资金的管理服务工作。 [ 2009-10-22 15:44:52 ] |
| [ 主持人 ] 住宅专项维修资金如何使用？业主如何监督？ [ 2009-10-22 15:45:02 ] |
[ 沙红 ] 住宅专项维修资金的使用，应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，遵循受益人和负担人相一致的原则。使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。
共用部位、共用设施设备维修涉及范围内的相关业主、业主大会，要对专项维修资金使用方案认真审议、真实表决，对维修实施情况、使用费用数额严格把关，发挥好主体监督作用。已成立业主委员会的，业主委员会要对业主表决情况、费用分摊方案与维修决算数额监督把关，提出审核意见；未成立业主委员会的以及业主委员会自管的项目，需经社区居委员会见证，并公示。
维修资金代管单位、业主委员会应当定期向业主公布维修资金的使用情况，专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主的查询。根据新规定，我市自2008年开始转变以往按项目管理专项维修资金的做法，实行计帐到户管理，目前分帐整理工作、网上查询工作也在积极准备中，预计年底可部分实现网上查询功能。 [ 2009-10-22 15:45:12 ] |
| [ 主持人 ] 据了解，老百姓很关心小区的共同物权问题，尤其是小区公共场所的收益归谁所有？如何支配？ [ 2009-10-22 15:45:34 ] |
| [ 柏建明 ] 《物权法》规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。还规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 [ 2009-10-22 15:45:59 ] |
| [ 柏建明 ] 关于小区公共场所的使用与收益，《物业管理条例》规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。还规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 [ 2009-10-22 15:46:22 ] |
| [ 柏建明 ] 《江苏省物业管理条例》规定：利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的３０％用于补贴物业管理公共服务费，收益的７０％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。 [ 2009-10-22 15:46:54 ] |
| [ 主持人 ] 现阶段，我们听说物业管理有“三最难”：停车难、维修难、收费难。首先请谈谈如何破解“停车难”？ [ 2009-10-22 15:47:29 ] |
| [ 柏建明 ] 据调查了解，目前南通市区机动车总量有9万多辆，今年年初我们抽样调查了117个住宅小区（公寓）的停车问题，这些小区拥有总车辆2.25万辆（私家车牌照占92%），现有车位仅1.34万个，车位缺口0.91万个，占40%。停车问题已经成为老百姓生活中的一大难题，也是物业管理中的一大困惑。有效缓解住宅小区停车难问题，我们建议物业服务单位和业主委员会要采取“建管并举”的措施：一是合理安排。盘活住宅小区现有场所、场地，如清理地下车库、车库（位）改作他用、车库未利用等情况，挖掘资源；科学划分车位，按照车辆外型尺寸合理分类，有序摆放；推广“轮流停车”做法，可以用小区内停车收费的资金向外租车位解决区域内压力。二是科学改造。充分利用小区内的公共区域改造成停车场，可以在一些次干道、支路等不影响交通的区域开辟临时、夜间停车位；兴建立体停车库，解决停车需求大与土地资源有限之间的矛盾；结合人防建设，在有条件的住宅小区建设地下停车场。三是有序管理。有效控制外来车辆的进出和停放；加强对业主规范停车的监督和管理，确保车主入库（位）停放，按线、整齐停放；配合有关单位加强对公车的监督管理；采用智能化磁卡停车管理系统等。四是加强执法。对住宅小区内乱停放、占道停放等违章行为，提请公安部门进行及时清拖、处罚，解决因无序停车造成的人为停车难、通行难问题。 [ 2009-10-22 15:47:43 ] |
| [ 柏建明 ] 另外我们也建议政府要加强引导，彻底改善住宅小区停车难状况。一是适当控制私家汽车的增幅。二是增强新建住宅小区规划前瞻性，提高车位配置标准。三是对老小区通过二次规划改造增建新车位。四是在城市合理布点建设公共停车场。五是制定科学合理的停车收费政策。六是开放公共停车场建设市场，培育停车产业的发展。七是鼓励住宅小区附近停车场、机关、单位，夜间向社会开放。八是合理利用城市支路、背街小巷、建筑物间空当以及交通流量较小的次干道，施划夜间临时停车泊位，供居民停放车辆。 [ 2009-10-22 15:47:58 ] |
| [ 主持人 ] 那么，如何破解维修难呢？ [ 2009-10-22 15:48:25 ] |
| [ 柏建明 ] 首先要分清维修的范围，《物权法》规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，业主的专有部分应当自行维修，物业服务企业可提供有偿服务满足业主的维修需求；《物权法》还规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”因此，对共有部分的维修由业主共同承担。其次是共用部位、共用设施设备如何维修问题。一般情况由业主向业主委员会或物业服务企业提出，物业服务企业制订维修方案，提请业主大会、相关业主决策，建立专项维修资金的可在维修资金里列支，没有建立专项维修资金可由相关业主共同出资。 [ 2009-10-22 15:48:54 ] |
| [ 主持人 ] 再请谈谈如何破解收费难？ [ 2009-10-22 15:49:18 ] |
| [ 柏建明 ] 应该说，“收费难”是目前阻碍物业管理快速、高效、健康发展的首要问题。这几年市领导以及方方面面也非常重视这个问题，市政府分管领导朱晋市长多次深入部门、深入基层，调研“收费难”问题，去年年初推动机关工委等部门联合发出倡议，倡议我市市级机关党员干部带头交纳物业服务费，把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费的情况，作为机关作风建设和创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管物业管理的责任机制，起到了很好的社会引导作用。 [ 2009-10-22 15:49:39 ] |
| [ 柏建明 ] 今年以来，各个方面都在解决“收费难”问题方面继续深入研究和探索，比如：物价部门正在研究完善物业服务定价成本监审制度，按照“公正合理、质价相符”的原则，合理制订普通住宅小区物业服务等级收费指导价格，防止“倾销”竞争或哄抬服务价，引导业主合理消费，加强合同约束；部分小区的业主委员会和物业服务企业正在探索包干制、酬金制或菜单式等多种服务价格收取模式；部分开发建设单位对新建的物业项目积极推广电子门卡收费方式；老旧小区正在探索保洁、保绿、保安等基础性物业服务与其他公共服务集中收费方式。政府也在逐步完善保障措施，建立保障性住宅小区物业管理“造血”机制和资金统筹机制；各级党政机关继续发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用，健全齐抓共管的责任机制。但是，说到底破解物业管理收费难还是需要广大业主的支持和配合，建立科学、合理的消费理念，形成物业管理的良性循环。 [ 2009-10-22 15:49:55 ] |
| [ 主持人 ] 说到收费难，那么物业服务费应当包括哪些内容的？ [ 2009-10-22 15:50:45 ] |
| [ 柏建明 ] 建设部、国家发展和改革委员会在2003制订的《物业服务收费管理办法》规定：物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和企业利润。2007年，国家发展改革委和建设部又制订了《物业服务定价成本监审办法（试行）》，规定物业服务定价成本包括：人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用。 [ 2009-10-22 15:51:24 ] |
| [ 柏建明 ] 《江苏省物业服务收费管理办法》规定：物业管理服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费方式应在经营场所或服务地点醒目位置公布。 [ 2009-10-22 15:51:43 ] |
| [ 蓝色天空 ] 1、小区内绿化被破坏，被种了蔬菜，变成了菜园，物业公司怎样管理？ 2、怎样成立业主委员会？ 3、我们业主到哪个部门了解小区配套用房（文体活动中心）的情况？ [ 2009-10-22 15:51:50 ] |
| [ 主持人 ] 业主如何处理与物业服务企业的关系？ [ 2009-10-22 15:52:29 ] |
| [ 柏建明 ] 从法律层面来看，业主与物业服务企业双方是两个独立平等的民事主体；从经济层面来看，业主与物业服务企业是两个合同当事人的平等关系；从劳动关系层面来看，物业服务企业与业主是服务与被服务的平等关系。不能简单地定位谁为主，谁为辅，谁为上，谁为下。但是由于人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，部分物业企业没有树立好服务理念，产生一些矛盾。因此，明确双方的定位与平等关系地位，是处理好物业企业与业主关系的前提。 [ 2009-10-22 15:52:41 ] |
[ 柏建明 ] 业主与物业服务企业主要分歧一是服务的质量，二是收费价格，主要原因有经济发展水平、传统观念、市场化程度、法制意识等等。业主与物业服务企业要建立平等互信关系，加强交流沟通，依法维权。作为物业服务企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。在提高服务品质与管理水平，提高服务档次，在推行“品牌”效应上下足功夫。作为业主，应该置身于“合作伙伴”角色之中，在认识上求得统一，在行动上给予物业服务企业最大的支持和协助，正确运用监督机制。业主委员会要成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑济”作用。
[ 2009-10-22 15:53:07 ] |
| [ 岳麓山 ] 买了中南世纪城的房子，却不让业主的车子进自己的小区; 小区内宽敞的路，却硬是给顿上了花木箱加铁链，占去了路面的三分之一而不让你临时停车； 当属广大业主的地面公共部位，他给安上了地锁，成了他强行敛财的租车位； 要想自由进出小区大门，必须买他的（是否属于他的）地下车位; 110接警不断，威风八面的保安我行我素； 当今民主与法制的天下，谁还如此霸道，南通中南集团！ 这事谁管？ [ 2009-10-22 15:54:10 ] |
[ 柏建明 ] 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。如果业主需要调整收费，可向业主委员会反映，召开业主大会，与物业服务企业重新约定服务内容和服务价格。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按不低于规定标准的百分之七十交纳。 [ 2009-10-22 15:54:16 ] |
| [ 面朝长江 ] 我的房子拿了以后一直漏水，物业公司也帮我找开发商，但是一直没有修好，我不交物业费，物业公司总是催，请问我这种情况可以拒交物业费吗？ [ 2009-10-22 15:55:27 ] |
[ 柏建明 ] 我们刚刚联系了坤园物业公司杨总，杨总答复，顶层檐沟处打孔，是顶楼业主报修雨水渗漏，开发商安排施工队江苏一建施工的。
为了改善设计上的缺陷，防患未然，防止雨水倒灌，施工队就对1、2、10号楼檐沟全部进行了施工。与物业公司无关。
如果认为开发公司侵害了你的权益，可以向他的上级单位天生港电厂以及市建设局反映。还可以通过司法渠道向开发建设单位维权。 [ 2009-10-22 15:58:09 ] |
| [ 柏建明 ] 专项维修资金应当依法使用，您所反映的问题可与南通市物业管理中心联系，联系电话为：85120212 [ 2009-10-22 16:01:01 ] |
| [ 面朝长江 ] 我们小区的物业费比隔壁小区的要高，物业费是怎样定的？我们希望降下来，如果不缴费会有怎样？我在新区另外有套房子不在住可不可以不交费。 [ 2009-10-22 16:05:49 ] |
| [ 主持人 ] 物业管理是一项关系民生的系统工程、窗口工程，是政府综合管理水平、城市居民素质和文明程度的具体体现，也反映了一个城市经济、社会的发展水平，物业管理在国外已有近150年的历史，在我国才刚刚起步。南通市政府高度重视物业管理工作，一直在积极寻求适合中国国情、具有中国特色的物业管理发展思路，针对目前南通市物业管理发展的困难和矛盾，我市采取了各种解决的办法，相信有关问题会得到适当解决或缓解。我们也相信，政府、各有关部门和全体群众只要齐心协力，坚持以人为本，贯彻科学发展观，努力营造社会主义和谐社会，一定能将物业管理这项民生工程做好，一定可以建设更加美好的幸福家园。 [ 2009-10-22 16:07:09 ] |
| [ 主持人 ] 欢迎各位网友继续参与2009年11月12日下午3点的访谈，届时市港务局有关领导将就促进港口全面协调可持续发展与网友在线交流。下期再见。 [ 2009-10-22 16:07:28 ] |
| [ 111111 ] 拘小区物管说,维修须经两个三分之业主签字同意,我家屋顶渗漏,有的业主不肯签字,有的是空关户,达不到三分 之二,怎么办 [ 2009-10-22 16:13:36 ] |
| [ 无意 ] 天润家园”开发公司在顶楼檐沟处打了70公分的大洞，是否该征求我们业主的同意。 [ 2009-10-22 16:17:07 ] |
